Esteval.fr, 9 mai 2026, rubrique Expertises, « Nue-propriété : rien à déclarer », l’analyse de Géraldine Chaigne, cofondatrice d’Agarim
C’est tout l’enjeu du démembrement de propriété, et en particulier l’investissement en nue-propriété, qui repose sur une logique de long terme. Le principe est connu : acquérir un bien avec une décote immédiate de 30 à 40 %, en contrepartie d’une absence de loyers pendant une période donnée. Mais cette mécanique est souvent mal comprise car l’investisseur ne renonce pas réellement aux revenus. Il les perçoit autrement. La décote appliquée à l’achat correspond en réalité à des loyers capitalisés dès l’acquisition. Autrement dit, une partie de la performance est intégrée dès l’entrée, sans dépendre d’une mise en location ni d’aléas de gestion.
Mais c’est sur le plan fiscal que le modèle change de nature. Pendant toute la durée du démembrement, il n’y a rien à déclarer. Aucun revenu, donc aucun impôt sur le revenu. Aucun flux, donc aucun prélèvement social. Et surtout, le bien n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. […]
À cela s’ajoute une logique de gestion simplifiée : pendant toute la durée du démembrement, l’usufruit est confié à un opérateur, qui prend en charge l’exploitation du bien. L’investisseur, lui, n’a ni locataire à gérer, ni travaux à financer, ni fiscalité courante à suivre. À terme, il récupère la pleine propriété du bien, avec un double levier de performance : la reconstitution de la valeur liée à l’usufruit, et l’éventuelle revalorisation du marché immobilier.
Pour Géraldine Chaigne, cofondatrice de AGARIM, « chaque année, on voit des contribuables qui cherchent à corriger leur fiscalité au moment de la déclaration. En réalité, les stratégies les plus efficaces sont celles qui se décident bien en amont. »
Lien de l’article : [Expertises] Nue-propriété : rien à déclarer – Brique par Brique – Esteval